1. O que é condomínio?                                           VOLTAR

R: O condomínio é uma situação jurídica onde diversas pessoas (os condôminos) exercem sobre o bem imóvel atos relativos à propriedade.Em outras palavras, é a reunião ou sociedade de indivíduos em torno de uma propriedade, em parte comum e indivisível que coexiste com uma propriedade exclusiva de cada um dos condôminos.

2. O que é convenção do condomínio?

R: É o instrumento que regula as relações entre os condôminos.
Tem força de lei valendo entre as partes e em relação a terceiros.

3. É obrigatório o registro da convenção?

R:Sim. O registro da convenção condominial, bem como a averbação das suas eventuais alterações, será feito obrigatoriamente no Registro de Imóveis.

4. Em que consiste o regulamento interno?

R: É um documento onde se esclarecem detalhes da convenção nele são desenvolvidos matérias

Secundárias e referentes as peculiaridades do condomínio.

A convenção trata das normas gerais e o regulamento dos detalhes.

5. As despesas de condomínio são encargos do locador ou do locatário?

R: São encargos do locatário as despesas ordinárias e correm por conta do locador as extraordinárias.

6. A compra e venda do imóvel com a assinatura da escritura garante ao comprador a propriedade?

R: Não. O título aquisitivo não opera, por si só, a transmissão da propriedade. O modo de aquisição da propriedade nesse caso, é o registro do título no cartório do Registro de Imóveis.

7. O que é averbação?

R: Os registros nem sempre permanecem inalteráveis no decorrer do tempo. Havendo necessidade de comprar fatos a eles subseqüentes o ato a ser praticado pelo registrador denomina-se averbação.
Averbar é fazer constar ao pé de um registro todas as ocorrências que por qualquer modo, o alterem. Destina-se a elucidar, modificar ou restringir os registros, quer em relação a coisa, quer em relação ao titular do direito real.

8. Quando é necessário fazer Pacto Antenupcial?

R: O parto antenupcial é um negócio jurídico realizado pelos noivos antes do casamento visando a definição do regime de bem a ser adotado.

O pacto antenupcial precisa ser feito por escritura pública sob pena da nulidade ( Código Civil art. 256, I ) sempre que o regime de bens a ser adotado seja diferente do determinado por lei.
Na antiga lei o regime adotado era o da comunhão de bens.
Portanto quem casou antes de 26 de Dezembro de 1977 pelo regime da comunhão de bens não precisa parto antenupcial.

Com o advento da Lei do Divórcio ( Lei 6.515 de 26/12/1977 ) o regime legal passou a ser o da comunhão parcial de bens. Quem casou depois dessa data por esse regime não precisa pacto antenupcial.

Precisa pacto antenupcial atualmente:
1º - Quem casa pelo regime da separação de bens;

2º - Quem casa pelo regime da comunhão total de bens

9. O que precisa para averbar uma construção?

R: a) Requerimento da parte
    b) Certidão para fins de averbação da Prefeitura Municipal

    c) CND do INSS.
Certidão Negativa de Débito para com o INSS relativa a obra. 

10. Tem que apresentar o "habite-se" para averbar a construção?

R: Não. Mas é necessário ter o "habite-se" para que a Prefeitura forneça a certidão para fins de averbação da obra no Registro de Imóveis.

11. Onde se retira a CND para averbar a construção?

R: Em qualquer posto do INSS.

12. Como se faz para requerer Usucapião?

R: O usucapião tem que ser requerido através de advogado na vara competente do Fórum, atendidos certos requisitos:

590. Requisitos para pedido de usucapião - Em roteiro preparado pela Curadoria de Registros Públicos da Comarca de São Paulo para o usucapião comum, há os seguintes elementos:

I) A petição inicial da ação de usucapião tem como requisitos específicos (CPC, art. 282 do Código de Processo Civil:

a) descrição do imóvel usucapiendo, com todas as suas características (medidas do perímetro, área, confrontações e localização exata); sendo terreno, indicar o lado (par -ímpar) e construção ou esquina mais próxima;
  b) referência aos atos possessórios; no usucapião ordinário também ao justo título e à boa-fé;
  c) identificar o titular do domínio, cuja citação é imprescindível; se este for incapaz, contru ele não corre a prescrição (CC, arts. 168 e s.);
  d) especificar se pretende a declaração do usucapião ordinário ou extraordinário, já que o primeiro exige justo título e boa-fé;
   e) requerer as citações e cientificações do art. 942, II, e § 2º do Código de Processo Civil;
  f) requerer a realização da audiência de justificação preliminar da posse (CPC. art. 942, I ), arrolando testemunhas, dando-lhes a profissão e a residência (CPC, art. 407);
  g) especificar os possuidores anteriores. definindo a duração de cada período, quando for alegada acessão ou junção de posses (CC, arts. 496 e 552);
   h) valor da causa é o valor do imóvel.

2) Por outro lado são indispensáveis à prova instrutória (CPC art. 283):
  a) a planta do imóvel com medidas perime trais, área, marcos naturais, localização exata e todos os confrontantes, para efeito de citações e as vias públicas próximas.
  b) a certidão do registro imobiliário da circunscrição do imóvel, com base no indicador real (somente quando impossível, aceita-se certidão baseada no indicador pessoal); a certidão extraída com base no indicador real deve ser solicitada pela parte ao oficial do registro, em requerimento em que se descreva o imóvel tal como feito na inicial;
  c) a certidão vintenária comprovando a inexistência de ações possessória." relativas à área usucapienda. Se positiva a certidão, são exigíveis certidões da inicial e da sentença respeitantes 1 ação possessória que versa sobre o imóvel.                                                        

 

 13. O que significa o princípio da especialidade objetiva?

R: O princípio da especialidade objetiva, fundamental para o registro de imóveis se caracteriza pela completa e correta descrição e determinação de um imóvel, seu corpo físico, unitário e atual.

Em regra, todo registro só pode existir se seu imóvel estiver precisamente individualizado, discriminado de tal forma que não se confunda com qualquer outro.

O exemplo de um imóvel com descrição perfeita e individuada é aquele que contenha: a sua exata localização, o polígono que encerra, com indicação dos ângulos internos, ou fazer descrição mediante inserção de azimutes, medidas perimetrais, área de superfície e ponto de referência com amarração no ponto de intersecção das vias oficiais mais próximas e ainda o número da residência na via pública oficial, constando como confrontantes os imóveis vizinhos e não seus proprietários.

 

 13. O que significa o princípio da especialidade objetiva?

R: Em qualquer posto do INSS.

14.  O que significa o princípio da continuidade?

R: O princípio da continuidade significa que os registros têm que observar um encadeamento de titularidades, relacionados a um determinado imóvel. Isso quer dizer que os atos só podem ser praticados pela pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem que constar do registro como titular desse direito, deste modo, para onerar ou alienar o direito propriedade é preciso que esse direito conste do registro em nome do proprietário.

 

 15. O que significa o princípio da especialidade subjetiva?

R: Diz respeito à individualização, a caracterização das pessoas envolvidas no ato de registro. A qualificação das pessoas exige que estas estejam identificadas de tal forma que não sejam confundidas com qualquer outra pessoa. A segurança jurídica exige que as pessoas envolvidas no ato de registro estejam qualificadas com:

Pessoas físicas casadas: devem ser qualificados ambos os cônjuges com: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, regime de bens, carteira de identidade, CPF, e domicílio, (na ausência de RG, deve se constar a filiação);

Pessoas físicas solteiras: devem ser qualificados com: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, idade, carteira de identidade, CPF, e domicílio, (na ausência de RG, deve se constar a filiação);

Pessoas físicas com outro estado civil: devem ser qualificados com: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, carteira de identidade, CPF, e domicílio, (na ausência de RG, deve se constar a filiação);

Pessoa jurídica: necessário denominação ou razão social, número de inscrição na Junta Comercial ou Registro Civil das Pessoas Jurídicas, sede social, CNPJ, nome do representante pessoa física.

 

 16. O que significa o princípio da legalidade?

R: A noção do princípio da legalidade no registro de imóveis aponta para o comportamento do registrador em permitir o acesso ao registro apenas aos títulos juridicamente válidos para esse fim e que reúnam os requisitos legais para sua registrabilidade e conseqüente inviabilização provisória daqueles que carecem de aditamentos ou retificações, e definitiva, daqueles que possuem defeitos insanáveis.

 

 17. O que significa o princípio da unitariedade da matrícula ?

R: Significa que cada matrícula conterá a descrição de um único imóvel, devidamente individualizado, e cada imóvel é objeto de uma única matrícula.

 

 18. O que significa o princípio da Instância ?

R: O princípio da instância é aquele pelo qual o registrador só poderá praticar o ato de averbação ou de registro se solicitados pela pessoa interessada, através de requerimento verbal ou por escrito, conforme disposto no art. 13, II da Lei de Registros.

 

 19. Qual é o documento exigido para averbar a alteração de nome ou estado civil?

R: Para a averbação da alteração de nome ou estado civil, é preciso requerer (imprima seu requrimento no link "Requerimentos On-Line" neste site) juntando original ou cópia autenticada da certidão do Registro Civil das Pessoas Naturais indicando o imóvel e o número da matrícula que deverá ser averbada a modificação do nome ou do estado civil dos proprietários. Alertando que em caso de casamento com pacto antenupcial este também deverá estar registrado e ser apresentado.

 

 20. Quando um documento é levado ao Cartório para registrar e o registro não pode ser feito por existir um problema no documento, o valor pago é devolvido?

R: Sim. O valor pago por registros que não puderam ser feitos será devolvido. Será descontado somente o valor correspondente ao da prenotação, que só será cobrado se o Cartório devolver o título com as exigências legais, dentro do prazo de 15 dias da data da prenotação. Esta quantia integrará o valor do registro se o apresentante conseguir cumprir as exigências legais no prazo legal da prenotação, de 30 dias.

 

 21. As alterações de nomes e estado civil devem ser averbadas?

R: Sim. As alterações de nomes, em função de casamento, separação, divórcio ou qualquer outro motivo, devem ser averbadas nas matrículas ou transcrições de propriedade do interessado. Essas mudanças influenciam no registro, na identificação ou na qualificação dos proprietários do imóvel.

 

 22. O que devo fazer para alcançar a aquisição de um imóvel com segurança?

PRIMEIRO PASSO

Solicitar certidão da matrícula ou da transcrição do imóvel objeto da negociação, no Registro de Imóveis competente. É recomendável que seja solicitada certidão que retrate os últimos quinze anos do imóvel, conhecida como certidão quinzenaria. A certidão quinzenaria tem o mesmo custo que uma certidão de matrícula normal e traz maior segurança, pois representa o prazo máximo para usucapião.

É importante que tal documento seja extraído no início da negociação, sendo o documento que servirá de base para a mesma, isto, pois a certidão retrata quem é o proprietário do bem, indica os ônus que incidem sobre o imóvel ou sobre seu proprietário e todo o histórico do bem, o que, dependendo do que foi verificado na certidão, pode gerar a certeza da compra ou a desistência da mesma.

Na prática, vemos que, infelizmente, a certidão somente é extraída para a lavratura da escritura, momento em que o negócio já está formalizado, às vezes até com pagamento de sinal ou parcelas, o que traz diversos prejuízos às partes se resolverem pela desistência do negócio. 

SEGUNDO PASSO

Com a certidão em mãos, deverá o interessado na compra proceder a uma leitura cuidadosa na descrição do imóvel e em todos os atos que compõe a história do imóvel. Em caso de dúvidas na interpretação deste documento, para solucioná-las poderá o interessado ser dirigir à esta serventia, fazer contato telefônico ou mesmo proceder a contato via site, pois nossos escreventes especializados os atenderão com presteza e eficiência. 

Cumpre salientar que estas informações são fornecidas indistintamente e gratuitamente à todos aqueles que procuram nossos serviços, mesmo que somente à título de consulta. 

TERCEIRO PASSO

Para que a compra do bem imóvel seja o mais segura possível, importante se faz a investigação de eventuais ações que o proprietário atual e os proprietários anteriores tenham contra si, pois estas podem repercutir sobre a venda. 

Apesar de a certidão extraída do Registro de Imóveis conter todas as informações com relação ao bem imóvel, nem sempre as ações que correm contra o proprietário e seus antecessores estão publicizadas na matrícula, tendo em vista a inércia dos credores. 
Além disso, também será de suma importância a extração de certidões referentes à eventuais dívidas do imóvel, como IPTU e taxas devidos pelos imóveis urbanos à Prefeitura Municipal, ITR e CCIR devidos pelos imóveis rurais à Receita Federal e ao INCRA respectivamente e ainda, taxas condominiais. Estas dívidas são chamadas de “proepter rem“, ou seja, oneram o imóvel e não seu proprietário, sendo que se você adquirir um imóvel com tais débitos assumirá também a responsabilidade por eles. 
Assim, orientamos que as certidões sejam extraídas da seguinte forma: 

PESSOAS FÍSICAS

Quando os proprietários forem pessoas físicas, extrair todas as certidões abaixo, no local do imóvel e nodomicílio do proprietário. Em sendo marido e mulher, extrair de ambos, em sendo proprietários em condomínio civil, extrair de todos eles. 

PESSOAS JURÍDICAS

Quando o proprietário for pessoa jurídica deve ser solicitada cópia autenticada do contrato social e a última alteração contratual registrada, para se verificar quais certidões devem ser extraídas desta. 
Em regra, deverão ser extraídas certidões no local do imóvel, na sede e nas filiais da empresa e ainda extrair certidões dos sócios ou representantes legais, especialmente as criminais. 

CERTIDÕES ESCLARECEDORAS

Sempre que as certidões dos distribuidores judiciais forem positivas, há necessidade de se extrair também certidão esclarecedora do objeto e o andamento das ações, que deverá conter informações sobre a ação como o valor da causa, do pedido e o imóvel objeto da lide, se for o caso. Com estas certidões será possível averiguar se o patrimônio do proprietário será comprometido com as ações contra ele e se o imóvel que você está comprando está sendo objeto de demanda.

IMPORTANTE

Se o imóvel objeto da negociação for proveniente de Loteamento ou Incorporação registradas, a maioria da documentação abaixo estará arquivada na serventia da circunscrição do bem, sendo possível a visualização direta e gratuita por qualquer interessado, que ainda será auxiliado, em qualquer dúvida quanto à documentação, por escrevente especializado que acompanhará a consulta. 
Se o registro do loteamento ou da incorporação for antigo, contando com mais de seis meses, recomenda-se também a extração de certidões atualizadas.

RELAÇÃO DE CERTIDÕES

a-) Certidões negativa de débitos fiscais: 
a.1-) Receita e Dívida Ativa da União – se positiva, impede a alienação.
a.2-) INSS (finalidade 4) – se positiva, impede a alienação.
a.3-) Fazenda Estadual – todos os tributos da competência do Estado.
a.4-) Fazenda Municipal - todos os tributos da competência do Município.
a.5-) FGTS. 

b-) Distribuidor da Justiça Federal. 

c-) Distribuidor da Justiça Estadual - ações cíveis, fiscais estadual e municipal, falência, concordata, recuperação extrajudicial, insolvência civil e criminal. 

d-) Distribuidor do Fórum Trabalhista. 

e-) Tabelião de Protestos de Letras e Títulos. 

f-) Se imóvel urbano - Certidão Negativa de Débitos Municipais do imóvel (se positiva com efeito de negativa ou positiva, extrair cópia do processo de parcelamento na Prefeitura ou relatório atualizado da dívida). 

g-) Se imóvel em condomínio horizontal ou vertical – solicitar declaração do síndico sobre a existência ou não de débitos de taxas de condomínio. 

h-) Se imóvel rural – comprovante do pagamento dos últimos 5 ITR (ou certidão negativa de débitos do imóvel emitida pela Receita Federal), comprovante do pagamento do CCIR do último exercício vigente.
 

 

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